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10.05.17  |  

Risiken auf dem Immobilienmarkt sinken

Der Real Estate Risk Index von MoneyPark sinkt im ersten Quartal 2017 von 3.3 auf 2.8 Indexpunkte. Zur Entspannung tragen unter anderem leicht steigende Konsumentenpreise bei, die der Entkoppelung von Immobilen- und Konsumentenpreisentwicklung entgegen wirken. Aber auch Anzeichen einer anziehenden Zinskurve implizieren positive Wachstumsimpulse für die Wirtschaft, was jeweils auch den Immobilienmarkt stimuliert.


Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark sinkt im ersten Quartal 2017 auf 2.8 Indexpunkte. Der Immobilienmarkt fällt somit wieder in den grünen Bereich und zeigt keinerlei Überhitzungstendenzen. Wer den Immobilienkauf herauszögert und auf fallende Preise hofft, wird wohl Geduld brauchen. In einzelnen Regionen und Immobiliensegmenten hat sich der Markt zwar merklich abgekühlt, Anzeichen für einen flächendeckenden Preiszerfall gibt es indes keine. Insgesamt steigen die Immobilienpreise moderat weiter bei einer nach wie vor kurzen Insertionsdauer. Dies nicht zuletzt, weil gerade Sachanlagen wie Immobilien robuste und attraktive Anlagen sind und dies unabhängig von konjunkturellen Schwankungen und Entwicklungen an den Aktienmärkten.

Zum ersten Mal seit vier Quartalen steigt die Verschuldung der Haushalte wieder an: von 1.4 auf 2.2. Sprich die Haushalte nehmen gut das Doppelte ihres Vermögens als Hypothekarkredit auf. Eine Überschuldung der Haushalte kann daraus jedoch nicht abgeleitet werden, beträgt die durchschnittliche Belehnung im ersten Quartal doch gerade mal 64 Prozent und bewegt sich somit innerhalb des ersten Ranges. Der höhere Verschuldungsgrad mag hingegen unter anderem mit der grösseren Anbietervielfalt zu tun haben. Neue Nicht-Banken-Anbieter versuchen ebenfalls Marktanteile zu ergattern. Diese sind nicht wie Banken nur auf Kunden aus, die neben der Hypothek auch Assets mitbringen, deren Verwaltung ein lukratives Zusatzgeschäft verspricht. Kurzum: Die Kunden nehmen zwar verglichen mit ihrem Gesamtvermögen eine höhere Hypothek auf, bewegen sich dabei aber immer noch innerhalb der ersten Hypothek. Die Unterschiede zwischen den durchschnittlich teuersten und den durchschnittlich günstigsten Richtzinsen bleiben hoch. Im Schnitt kommuniziert der günstigste Anbieter Zinsen, die 69 Basispunkte unter denen des durchschnittlich teuersten Anbieters liegen. 

Allerdings werden die Zinsunterschiede mehrheitlich durch Bewegungen der kompetitivsten Anbieter getrieben. Sprich die Schere zwischen dem durchschnittlich günstigsten und teuersten Anbieter öffnet sich, weil der günstigste Anbieter tendenziell eher noch kompetitivere Zinsen kommuniziert. Die Zinsen der durchschnittlich teuersten Anbieter haben sich in den vergangenen Monaten hingegen kaum bewegt.

Schon zum zweiten Mal in Folge zieht die Differenz zwischen den 2-jährigen und den 10-jährigen Swap-Raten im Quartalsvergleich an. Tendenziell lässt dies auf eine ansteigende Zinskurve schliessen, da sich langlaufende Verbindlichkeiten verglichen mit kurzen Laufzeiten im Durchschnitt stärker verteuern.

Auch die Zinsstrukturkurve belegt diese Vermutung und zeigt aktuell im Vergleich zum Vorjahresmonat eine stärkere Steigung. Im April 2016 betrug die Differenz zwischen 2-jährigen und 10-jährigen Verpflichtungen noch knapp 120 Basispunkte, Ende April diesen Jahres rund 130 Basispunkte.

Im ersten Quartal 2017 steigen die Preise für Konsumgüter erstmals wieder an. Zwar rechnet die Konjunkturforschungsstelle (KOF) das für das laufende Jahr nach wie vor mit einer Teuerung von lediglich 0.3 Prozent, die Expertengruppe des Bundes ist jedoch etwas optimistischer und geht von einer Teuerungsrate von 0.5 Prozent aus. Da jedoch die Arbeitslosigkeit auch weiterhin auf, für Schweizer Verhältnisse, hohem Niveau verharren dürfte, bleibt kaum Raum für einen signifikanten Anstieg der Teuerung. Die erstmals wieder ansteigenden Konsumentenpreise bei nur moderat steigenden Immobilienpreisen tragen dennoch zu einer Entspannung bei und schwächen die zuvor divergierende Preisentwicklung zwischen Immobilien-und Konsumentenpreisen ab. Ein davongaloppieren der Immobilienpreise im Vergleich zu den Konsumentenpreisen lässt sich zumindest derzeit nicht erkennen, was die Risiken im Immobilienmarkt dämpft.


Schweizer Bauwirtschaft 6/2017 vom 21. Juni 2017

Die Themen der aktuellen Ausgabe:

Tag der Bauwirtschaft:  Wovor Gian-Luca Lardi die Branche warnte.

Delegiertenversammlung SBV: Ja zu mehr Fairness auf dem Bau.

Baumaschinen: Der grösste Rückbaubagger der Schweiz.

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